太原房地产的2021,后市行情如何演绎?

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图为省城某新建楼盘

国家统计局近日发布最新数据显示,2021年1月,太原新房销售价格环比下降0.4%,同比下降0.8%;二手房销售价格环比下降0.1%,同比下降2.9%。不论新房还是二手房,价格均出现下滑。从此数据看,在房价下跌的17个城市名单中的太原,交出的成绩单令人深思。

从大环境看,太原房地产行业前有城市购买力乏力、产业和常住人口两匮乏的束缚,后有“三道红线”限融、土地出让“两集中”等越来越多精准调控等新政“追兵”的夹击,连续数月连阴的房价销售价格曲线图,令房价看跌的浓厚观望情绪依旧久久不散。

2021年,太原楼市将如何演绎后市走势?

同比跌幅收窄

据有关机构分析,1月70个城市新房房价有53个城市环比上涨,对比2020年同期,增加了5个城市。同时,整体呈现微涨态势,23个城市环比涨幅≥0.5%;下跌城市与去年同期相比几乎持平,但环比上月减少了8个城市,整体呈现出降幅收窄的局面。

从太原楼市的统计数据来看,2021年1月,太原新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,2020年12月环比下降0.2%。相较之下,环比下跌幅度扩大0.2个百分点;2021年1月,太原新建商品住宅销售价格同比下降0.8%,2020年12月同比下降1%,相较之下,同比下跌幅度收窄0.2个百分点。

从新建商品住宅销售价格分类指数来看,90平方米及以下环比下跌0.2%;90-144平方米的中小住宅,环比下跌0.6%;144平方米以上的大户型,环比下跌0.2%。1月二手住宅价格环比下降0.1%,相较2020年12月环比下降0.1%,降幅持平。二手房同比价格下跌2.9%,相较2020年12月同比下跌3.1%,跌幅收窄0.2个百分点。

春江水暖鸭先知。数据显示,太原楼市新房销售价格同比连续第8个月下跌,但出现了跌幅3个月的收窄。房价跌幅的收窄也表明一些项目的新房价格已开始缓步回暖。近日,中海地产发布消息,从3月1日起,中海国际社区在售产品将全线上涨,精装上涨2%,毛坯上涨5%;恒大檀溪郡某置业顾问也表示,市场正在逐渐回暖,价格有微小幅度的回调;融创太原府置业顾问透露,目前,春节后均价在15000元/平方米到16000元/平方米之间的改善型户型,涨幅大约在2%到5%之间,市场已逐渐开始回暖。

业内人士认为,根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅调查数据看,2021年2月,百城新建住宅均价15884元/平方米,环比上涨0.20%,涨幅较上月收窄0.17个百分点;同比上涨4.01%。百城二手住宅均价15585元/平方米,环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.04个百分点;同比上涨3.30%。受政府倡导“就地过年”以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响,部分重点城市购房需求有所释放,楼市表现与往年相比较为活跃。但在调控密集出台及春节假期影响下,2月百城房价涨幅有所收窄。相比之下,太原楼市的价格跌幅进一步收窄。

据山西乐居最新数据显示,截至2021年2月26日,太原2月份六城区平均房价为11233元/平方米,较1月房价上涨0.47%,其中小店区在售楼盘均价为13434元/平方米,杏花岭区在售楼盘均价为9937元/平方米,万柏林区在售楼盘均价为11719元/平方米,迎泽区在售楼盘均价为10271元/平方米,尖草坪区在售楼盘均价为9578元/平方米,晋源区在售楼盘均价为12462元/平方米。

小店镇中心板块火爆

土地资源,寸土寸金。

2020年,疫情过后,太原房企拿地热情持续高涨,土地市场炙手可热,太原土地市场创出历史新高。这一年,土地市场供应面积达602万平方米,达到近八年历史最高。

尤其是下半年,太原宝能、中海寰宇时代、招商蛇口综改区项目等房企,拿地建筑面积超过75万平方米,太原污水处理厂的地王地块等大体量土地、高价土地频出。其中,太原宝能以73.279亿元的总价摘得小店区汾东商务区9宗涉宅用地,拿下全年最大地块;保利和中海摘得两宗丽华地块的楼面价8739元/平方米、溢价率高达74%的全年最贵地块;首次进入太原的招商蛇口和金茂也分别在汾东片区和龙城大街拿地……

进入2021年,随着城市产业转型的推进,综改区的大力发展,坐拥综改区、汾东商务区的小店镇中心板块,又继续保持土地炙手可热的态势,蜂拥而入的几大品牌房企让该区域板块风生水起。

2019年9月,继恒大金碧天下开盘1个月后,宝能拿地综改区,并于2020年6月开盘热销8亿元,成为综改区第二个红盘。2020年7月,宝能再次豪掷73亿元拿地。两个千亩级别的大盘入市,让该板块备受瞩目。同年7月,中海获取综改区杨庄500亩土地,并于10月火速开盘;2020年9月,招商蛇口落地太原,联合中正拿地综改区;2021年开年,当代和保利相继在综改区拿地……

整体来看,几大品牌房企看重的小店镇中心地块,其中的汾东商务区是太原南部发展规划的核心区域,是计划打造成继长风商务区之后的又一座城市CBD。据统计,该板块商品房潜在供应量达到930万平方米,位居第一。未来竞争将十分激烈,板块热度不言而喻。

某品牌房企营销负责人表示,“山西转型综改区是全省转型综改的主战场,对于提升产业集聚能力、辐射带动能力和完善城市功能、提升城市品位有着重要意义,也蕴含着巨大商机。对于这个板块蕴藏的潜力,我们非常看好。未来,该区域的经济和产业发展前景无限,区域人口密度高,需求量比较旺盛;同时,汾河南沿、基建配套已经动工,未来城市的发展和政府规划、未来人口需求等都将有质的飞跃。”

2021年房价走势如何

对于2021年太原楼市走势,业界看法不一。

有业内人士认为,太原产业能级较低、高精尖产业相对短缺,人口吸附力依然是影响太原楼市走向的短板。太原市本地居民收入水平偏低,购房压力并非首付而是月供,导致购房压力明显加剧。

面对太原房价持续下跌态势,近日,太原市万柏林区出台的《万柏林区人才购房补贴申领办法(实行)》,对于党政人才、企业经营管理人才、专业技术人才等6类符合条件的购房人,2月20日至3月31日在万柏林区域范围内购买五证齐全的新建普通商品住房,一次性补贴5万元人民币。据悉,此项政策对于万柏林区各房企去库存起到积极推动作用。

也有业内人士认为,短期内,太原市房地产市场依旧不容乐观,以价换量已经常态化,渠道分销仍是加快成交去化的主要销售方式。从太原市六城区情况看,各区域市场将持续分化,小店区仍旧是热点区域,成交量或将长期领跑,北城片区城改盘林立,潜在供应巨大,长期来看,依旧面临较大的去化压力。

值得关注的是,近期的“两会”和住建部都对房地产重磅定调。由此可以看出,房住不炒定位长期不变,房价已经没有大涨的政策基础;同时,在因城施策的调控政策下,房价走势还是以稳为主;房地产长效机制下,住房问题正在慢慢被解决。

普通市民则认为,太原房价下行已有目共睹。整个2020年,商品房供应量达到了历史较高水平,市场规律之下,降价是必经之路。国家政策“三道红线”的出台,对房企提高要求,大部分房企需要通过降价的方式,尽快回笼资金,降低负债。此外,房价下调与太原当地经济情况、人口数量等因素也有关系。

某地产界人士表示,太原房地产市场近几年依旧会保持稳定发展态势。尽管太原人口短期内不会大幅扩容,但需求量相对稳定。随着小店区、综改区和太榆同城一体化的发展,城市框架在进一步拉大;前几年经济转型的发展,向好势头明显,平稳向上。

(责编:王晨宇、郗涛)

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