原材料上涨,对山西房地产业影响几何?

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图为太原某在建工地

编者按  受国际金属、铁矿石等大宗商品价格上涨影响,今年以来,以钢材为首的建筑原材料价格持续飙涨。有数据显示,上半年,除钢材一路高歌猛进之外,铜、铝、玻璃、塑料、不锈钢、水泥等建筑原材料价格均全线上涨,出现20%-40%不等的涨幅。

对于领涨建筑原材料市场的钢材而言,有两个片段足以反映出钢材“洛阳纸贵”的身价。一个是6月初,北京建龙集团董事长张伟祥直言:“2020年,整个钢材需求高速增长。全国钢材生产量达到106000万吨,占全球50%。钢铁价格比去年同期上涨50%,涨得有点不好意思!”另一个是,钢材价格走势引起监管部门高度关注。5月23日,国家发改委等五部门联合约谈铁矿石、钢材、铜、铝等行业重点企业,要求他们带头维护大宗商品市场价格秩序,不得相互串通操纵市场价格,捏造散播涨价信息;不得囤积居奇、哄抬价格。

在建筑原材料涨价“牵一发而动全身”的时刻,对于受其影响深远的房地产行业而言,全线上涨的现实,不仅拉紧各房企、施工企业的琴弦,更绷紧购房者脆弱的神经。按照面粉与面包的逻辑关系,建筑原材料上涨对山西房地产行业影响究竟有多大?房价会否迎来一波追涨?

钢价高企

下游企业压力陡增

6月27日,太原。

骄阳下,位于漪汾街与千峰北路交汇处的太原吾悦广场51万方城市综合体项目及50层超高层云顶都会住宅,建设正酣。作为该项目施工方,江苏南通二建集团有限公司的建筑工人们,正争分夺秒加紧施工。

近两个月来,由于钢材原材料价格飞速上涨,现场施工因原材料问题多次受阻,带来一定的施工压力。

作为施工方,江苏南通二建感到压力来得突然且直接。特别是今年四五月份,由于钢材价格运行至市场高位,一度看不到顶的市场行情和不停垫资超预算购买原材料的压力,让该施工企业相关项目负责人一度焦虑到神经衰弱。“钢材价格一天一个价,市场供应日渐吃紧。自今年春节后,每天绞尽脑汁想办法购买钢材已成为我们常态化的工作。最紧张时,即使手持现金,也遇到了无钢材购买的窘况。”

在该项目B塔楼钢筋加工区内,各种型号、各种长度的钢筋整齐地码满现场,该公司项目负责人透露,这批100余吨的钢材是本周刚进的货。今年货源最紧张时,这里几乎成为一个空旷的场地。记者了解到,由于该项目是超高层建筑,相比一般高层项目,不仅钢筋需求量大,周转量也相当大。

对于这一波如此“有底气”的钢材涨价潮,成本激增的压力和持币待购的焦虑,让山西境内下游用钢行业压力陡增。尤其对于建筑企业和房地产企业而言,市场压力,让行业面临严峻的拐点时刻。

事实上,从今年春节后,全国范围内的钢材价格就走出了“过山车”行情,尤其是“五一”节前后,国内钢材市场破历史高位,螺纹钢现货均价一度冲破每吨6200元大关,热轧卷板现货均价一度冲破每吨6600元大关。数据统计:5月中旬,全国钢材市场八大品种的吨钢均价破6600元,比2008年最高点高出近400元,比去年同期每吨上涨2800元,同比涨幅最高达75%。

从山西晋南钢铁集团5月13日的报价表看,线材一度达到每吨6530元,盘螺涨至每吨6780元。相关数据统计,今年5月份以来,进口铁矿石价格屡创新高,截至5月21日,62%的澳洲粉矿当月进口均价已高达213.44美元/吨,5月12日创下230.59美元/吨的历史价格纪录。

相比之下,铁矿石价格的上涨幅度已大于钢材价格上涨幅度,这是推高钢材制造成本形成价格强力拉升的主要因素;此外,铁矿石等期货的金融属性使市场存在投机因素,助推价格持续上涨。业内人士认为,产能产量双控、环保限产等措施,也增加了市场对钢铁供给减量的预期,拉升了钢价上涨的预期。

继国家发改委等五部门联合约谈铁矿石、钢材、铜、铝等行业重点企业后,钢材价格终于停下暴涨的脚步。自5月20日起,全国钢材市场各个品种钢材价格出现下调,回吐了5月份以来的涨幅。

6月27日,山西晋南钢铁集团报价表显示,线材每吨5040元,盘螺每吨5160元,螺纹钢每吨4870元。相关数据统计,6月28日,太原线材8.0钢线报价为每吨5190元,从数据图看,自6月15日以来,线材价格从每吨5440元持续走低,一路下探至6月28日的每吨5190元。

成本大幅上涨 房企自行消化

除钢材价格一路领涨之外,铝材、铜、电线电缆、玻璃、塑料、水泥、砂浆等主要建材的价格也紧随其后,涨幅超出预期。

建筑原材料价格一路狂飙,随之而来的是愈加高昂的建设成本。这让已进入低利润通道的房企压力山大,也让承建项目的施工单位成本激增。

成本是影响房价的重要因素。当建造房屋的能源、运输、原材料、人工成本都在增加时,遭受压力最大的、最先波及到的也是建筑施工领域。

对于此次原材料上涨带来的成本增加,江苏南通二建项目负责人体会深刻。据了解,超高层建筑需要的钢材达800多种规格和尺寸,每周消耗的钢材达100多吨。仅仅从目前两栋超高层建筑海量的用钢量计算:两栋公寓加起来每层建筑面积达3000平米,以每平米需要190公斤的钢材看,如果按照钢材价格每吨涨价3000元的最高点计算,每平米钢材成本涨幅约540元;而超高层建筑除结构钢筋以外,还包括大量型钢结构用于主体结构施工,其含钢量也相当大。两项加起来,每平米总共需要300公斤左右的钢材。

“算下来,钢材价格在最高点时,每平米钢材成本增加近50%。而从近几日钢材价格又有所下行,每平米增加的成本又下行到600多元。但这个成本还不包括其他建筑成本以及不断增加的用工成本和融资成本。按照该项目9500元的销售均价看,不断上升的成本也在不断挤压利润空间。”太原吾悦广场相关负责人透露。

作为央企,近年来,保利发展控股山西公司在山西的拿地总量和开发项目总量都居于前列。眼下,尽管原材料上涨带来一定的成本压力,导致利润空间进一步压缩,但相对于本土房企而言,无论是更有优势的融资成本还是项目盈利能力,都有更大的抗压力。该公司相关负责人表示,今年建安成本增加,是每一家房企都必须面对的残酷现实。从建筑施工使用的原材料看,钢材用量居首,水泥、铝材、玻璃、铜的使用量也相对较大……总体测算下来,每平米原材料成本上涨120元左右。以保利某一在建项目10万方建筑面积计算,成本将增加1000万元。如果加上人工、辅材、税收等,成本会更多。

土地成本、建安成本、前期费用、配套费、管理费、融资成本及税金等,是房地产项目成本构成的主要部分。其中,建安成本中,70%-80%由原材料构成,而考量原材料对整个项目成本的影响,主要是看建安成本在项目成本中所占的比重大小。如果建安成本在整个项目中所占的比例比较高,那么原材料价格上涨对于整个项目成本的影响则较大。

相比之下,本土地产商对于目前钢材价格上涨带来的成本增加体会更深。山西某本土地产企业营销负责人算了一笔账:以普通商品房每平米需要消耗55公斤钢材的含钢量计算,一套100平米的房子,每平米仅钢材原材料的成本就上涨55元,100平米上涨成本最高位达5500元。而事实上,除钢材之外,其他建材原材料也随之大幅涨价,施工方的人工费用也从每人200元日薪涨至300元;如果再加上楼面价,相比品牌房企更高的融资成本以及相关的税费及各种费用看,按照每平米建安成本3500元计算,整体建安成本涨幅10%-15%,每平米综合涨幅500元左右。

利润不断遭挤压 房价是否再上涨?

如果套用面包和面粉的关系,从理论上看,随着钢材等原材料价格的飙涨、建安成本的上升,房价随之跟进调整,似乎才是正常的市场反应。

然而,从目前太原房地产市场的表现看,2021年5月,太原新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,同比下降1.3%;二手住宅方面,5月太原二手房价格环比下降0.3%,同比下降3.1%。从近10个月的成交额来看,太原房地产市场依旧处于量价阴跌的态势。

尽管五六月份,随着一些热销项目的入市,太原市商品住宅供应量小幅上涨,但总体来看,距离开发商期待的量价齐升还有差距。有开发商透露,一些品牌房企推出的超低折扣,更有引发恶性竞争的趋势,给市场笼罩了一层阴霾。

在采访中,记者了解到,无论是品牌房企还是本土房企,对于原材料上涨增加的成本,均持有自我消化的态度。山西本土地产企业营销负责人表示,在目前的市场行情下,上涨的原材料成本无法转嫁,也无人买单。在原材料成本大幅上涨的情况下,开发商只有压缩利润空间或减少拿地频率。总体来看,对于本土地产企业而言,在原材料、土地、三道红线的多重夹击下,本土房企的利润空间将会越来越有限。

太原吾悦广场相关负责人认为,随着地价上升、销售限价、存货去化困难,货地比不断降低,导致项目利润空间减少。除外部地价、房价的影响之外,融资成本、建安成本、两费以及税负都在逐年增长,这是房企利润率下降的又一重要因素。

“在降低利润的情况下,仍然要坚持满足房屋销售和品质的要求,这是央企的责任和底气。”保利发展控股山西公司相关负责人表示。

据了解,房子的建安成本仅仅只占到了房价的15%左右,而地价成本普遍都要占到40%以上。与地价因素相比,建材价格的上涨与波动,短期内对房价有一定的影响。金融政策、土地供应、人口增量等也是影响房价涨跌的关键因素。

省社科院(省政府发展研究中心)研究三部负责人高剑峰分析,当前建材价格的上涨,对房价的影响取决于两个杠杆之间的关系。一个杠杆是开发商在市场供求、化解债务等方面面临的挑战;另一个杠杆是原材料价格上涨带来的一系列影响。两者对价格的影响当前看是反向的。所以,可以看到一边建设成本在上升,一边房企在打折卖房。对于大的开发商而言,由于在商业合作中拥有较强的谈判地位,在合作链条中,有不少环节是企业自己垫资加入的,所以当下主要承压者是带资承建的建筑单位等环节。从目前看,房企面临的主要挑战当前仍然是化解债务等方面。未来看,两个杠杆如果能够各自在不同的承压环节消化、吸收,房价可能会比较稳一些。如果两个杠杆叠加、碰头,比如:前一个杠杆对房地产的供给起到抑制作用,后一个杠杆引起原材料价格上涨波及到地产商,那么很可能会对目前房价走势形成新的影响。

事实上,任何行业都会面临行业发展中的挑战和难题,房地产也不例外。从2016年到2019年,千亿房企的数量从12家增加到27家,“家家冲千亿”的背后,离不开高负债、高杠杆的极致运用。2020年,三道红线的出台,为房地产行业加了一道紧箍咒,降负债成为首要的问题。而去杠杆的政策背景下,多家房企喊出“活下去”的心声,有些房企甚至不惜以价换量,给出低于成本的价格赚取现金流。

2020年,迎来总量、利润和模式拐点的地产行业,在2021年又迎来了原材料及劳动力成本上升新变数。山西房地产圈业内人士认为,无论行业面临什么样的困难与挑战,房企必须在短期内快速调整,积极求变,狠抓经营,苦练内功,以客户为中心,做好差异化产品,进行更有弹性、更有效率的转型,才能在诸多挑战叠加的严峻形势下求得市场的生机。

(郝薇)

(责编:王晨宇、郗涛)

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