贷款没还清,需解除抵押后才能正常买卖

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  二手房交易的时候,经常会遇到交易的房子贷款还没还清的情况,买房人自然就提出质疑,这样的房子究竟能否进行交易呢?

  太原市民王先生是一名上班族,前段时间通过房屋中介介绍,在太原晋源区某小区看好一套房子,房子的面积以及格局都特别满意,价格方面也能接受。唯一的缺点就是房子还有贷款没还清,但是房东拿不出那么多钱来一次性还完贷款,就提出先由王先生出钱替房东还贷,然后这个钱从购房的首付款中扣除,中介给居中担保。

  王先生说:“我现在手里仅有一份和中介公司签订的购房协议,我敢垫资购买吗?对于垫资的形式我很是担忧,但房子都看好了,合同也签了,如果不出钱的话,这套房子就交易不成了。中介的说法是,要想过户就必须将贷款还完,解除抵押才行,这个倒是很简单,拿钱去银行提前还贷就行了。但是房东拿不出那么多钱来一次性还完贷款,就要求我出剩余的钱替房东还贷,这个钱从我购房的首付款中扣除,中介给我做担保。具体流程是,房东向贷款银行申请提前还款,我支付剩余还款金额作为首付款,并签订房屋买卖合同。银行贷后管理中心出具解押材料,将原房主的房子解押出去,房东前往房屋所在不动产登记中心解押,房东拥有房子的所有权。接下来才能进入二手房交易的流程。”

  对于王先生的担忧,房屋中介给出的答复是:“这种是比较常见的方法,也就是在房子确定有买家买了,然后通过和买方协商,用买方的首付款来还业主的贷款,因为买方的首付早晚都是给房东的,所以这样就不需要去借钱或者花钱找第三方来还款了。但是因为这样做有一定的风险,所以这个只能和买方协商,如果买方同意帮忙还按揭,那么就是最简单的,也不用花钱,如果买方不愿意,或者买方的钱不够还贷款,那就只能用其他的方法还贷了。”

  从太原市不动产权登记中心了解到,贷款没还清的房子处于抵押状态,抵押权在银行那里,需要还清贷款,解除抵押后才能正常买卖。即按照规定,按揭贷款买房的,应在办理产权登记后,办理房产抵押登记,银行作为抵押权人,会得到《房屋他项权证》。所以,在办理产权抵押登记后,《房屋产权证》由房屋买受人收执,而银行所持有的是《房屋他项权证》。已办理抵押登记的房产,在贷款未还清之前,其房产档案中一直有抵押登记的记录,是不允许买卖的。按照法律规定,对于银行贷款未还清的房产,只有将剩余房贷还清后,解了抵押才可以出售。也就是说,贷款未还清的房子是不可以出售的,但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。

  太原中环地产某门店邓经理表示,“一般情况下,解押时,多数卖方会要求使用买方首付款进行解押,这种方式风险性大,因为买方支付首付款之后,无法确定卖方能否按时办理解押,或者在撤销抵押之前,房屋随时会被法院查封或者拍卖。最为稳妥的解押方式是解押款由卖方自行出资,或由第三方垫资。先由卖方自行出资解押,在撤销抵押登记之后再进行正常交易。如果卖方资金不足,也可以通过第三方垫资进行解押,关于垫资费用,即使双方协商由买方承担,买方也要尽量争取由卖方先行支付,因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担,待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。”

  那么,对于有贷款未还清,在银行仍有抵押的房屋,如果交易,会存在诸多风险。如何规避风险,安全交易呢?

  邓经理表示,卖方办理撤押手续之前,买方切莫支付首付款。撤押手续有既定流程,还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差,半个月之内,无论是卖方还是银行,都有可能对房屋进行处分。因此,首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。买方向卖方支付首付款时,要选择第三方资金监管的方式,由第三方对首付款进行冻结,当解冻条件达成时,再进行资金解冻,这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续,并主动配合买方办理过户手续。总而言之,购买有贷款的房产存在风险,所以购房者在进行购买时一定要谨慎,把控好解押款和首付款这两个款项,尽可能降低风险。

 

据《山西市场导报》

(责编:王晨宇、郗涛)

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