跨越三季度  购买力减弱 楼市仍在调整

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一转眼,楼市已经跨越了三季度。在政策的持续发力下,楼市延续了之前的调整态势,购买力减弱,多个项目市场信心不足,销售面积、总额数据下滑。进入“银十”黄金周,房地产市场却不及往年火热。业内预测,随着“两个维护”落地,后市仍将以“稳”为主,“房住不炒”渐成常态。

成交均价每平方米1.1万元

今年上半年,伴随各类调整政策叠加购房者“买涨不买跌”的心态,市场观望情绪仍在增加。相关数据显示,上半年,太原市商品房市场成交总面积达360万平方米,成交高峰集中在5月,成交量低于2018年、2019年,高于2020年上半年。分区域来看,小店区和万柏林区成交金额和成交面积最高。其中,无论销售金额还是销售面积,保利、富力等大型房地产企业所占的比例都是越来越大,市场品牌效应明显。

从市民最关注的房价来看,成交均价集中在每平方米11000元左右,与2018年、2020年上半年接近,低于2019年上半年水平。从1月开始,房价继续去年的态势持续下降,并一路走低。进入9月,“旺季”光环的加持,也没有扭转楼市继续下探的局面。此外,二手房市场整体流动性也不高,价格处于下降状态。租赁市场更是惨淡,市场供大于求,租金普遍不高,租金回报率约为2.2%。

随着销量转差,房企回款压力进一步加大,土地市场也接连遇冷。尤其是近两个月,土地供应挂牌累计已近40宗,但成交量仅5宗,处于较低水平,楼面价也出现下行。由于市场低迷,新房库存量上升。目前,太原市商品住宅库存去化周期约4.9个月,库存压力上升。

银行放款周期延长

今年下半年以来,房贷额度趋紧、贷款周期拉长、对资金来源和资质审批趋严已成为常态。“今年6月的时候,我卖了一套旧房子,当时听说二手房贷款较慢,中介公司的工作人员说影响不大,过户后几个工作日后就可以放款。等到7月的时候,情况就发生变化了,原本说好的几个工作日变成了10月以后。银行方面说房贷额度不够。”市民方女士称,本来由于急用钱才卖房,结果被“套”住了。银行的工作人员则称,如果这个时候申请,放贷时间差不多要到明年1月。

“这一时段房贷告急是行业正常的现象,一般银行下半年的房贷额度都比上半年紧张,等到次年新的额度下来就会宽松一些。”华夏银行信贷处的一位工作人员称,去年底,央行和银保监会给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了红线。如果房地产住房贷款开始触及上限,贷款申请和发放延迟现象就会出现。

“根据上市银行2021年半年报,有10家银行的房地产贷款业务已踩监管“红线”。房地产市场最关键影响因素是信贷。最近,信贷收紧对市场的影响明显加强,特别是二手房市场贷款放款周期拉长,已经制约了市场的成交。”房地产资深人士张浩称,除了商业银行贷款收紧外,太原市住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上,公积金中心也启动了流动性风险四级响应。如果没有政策变化,叠加惯例的季节因素,未来几个月房贷肯定会更紧张。

“两个维护”提振市场信心

一边是市场情绪的不断回落,一边是融资环境的持续收紧,倒逼房企陆续进入“以价换量”阶段。据统计局数据,8月,房价上涨的城市数量继续减少,新房和二手房市场中,房价上涨的城市数均降为年内最低。

9月底,央行三天两提房地产。“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”被业界视为稳定市场预期、提振市场信心的信号。“房贷政策最紧时期已过,接下来是优化,避免超调。”张浩称,当前,新房、二手房的贷款一律收紧,购房者改善型需求释放受阻,楼市量价齐跌,这不利于楼市稳定,也会误伤刚需群体。“展望四季度,预计10月下旬开始,各类宽松政策有望出现,‘两个维护’就是要稳市场、稳企业、稳信心。”

省房协相关人士分析称,“两个维护”更大的意义在于稳定市场预期、保护住房消费者的合法权益,房地产继续大力度加码调控的可能性明显降低,政策微调预调的空间已打开,部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率等政策均有微调的可能,但稳预期效果仍需时间兑现。作为住房领域的根本定位之一,“房住不炒”的原则仍然是底线。

据《太原晚报》

(责编:王晨宇、郗涛)

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