写字楼的价格很“亲民”

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超高层写字楼林立、各行各业精英人士出入高端写字楼的场景,一度被看做城市活力的象征。但从2013年至今,太原市写字楼在商品房及商办市场中,成交面积、市场占有率持续下降。不仅太原市场低迷,全国多个大中型城市多是如此。

近日,有相关机构发布太原楼市写字楼第三季度报告显示,今年前三季度,太原写字楼几乎无新增供应量,成交均价在万元上下。那么,如果想在太原租赁或者购置写字楼该从哪些区域下手?市场现状又如何呢?对此,山西晚报记者做了详细的调查采访——

数据:太原空置率全国排名靠前

写字楼,作为产业发展的重要载体,在城市建设及经济发展过程中起着举足轻重的作用。但比起现在令开发商头疼、最难去化的公寓,写字楼更像一块心病。

在仲量联行发布的最新报告《2021中国办公楼市场白皮书》中,一份“国内中心城市甲级写字楼空置率排名表”能看出太原写字楼市场的现状。在排名中,长春甲级写字楼空置率达到43.6%,位列全国之首,而太原的空置率也达25.8%,排名第23位。这二者中间,空置率由高到低的城市有无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、大连、厦门、青岛、石家庄等等。这些城市中不乏经济发达、增速较快的一线、二线城市,可见,写字楼空置率高成为共性难题。

近日,朗润智业对太原写字楼市场进行了一次摸底调查,发现目前太原城市写字楼市场呈现出以下特点:销售市场低迷,甲级产品为主,价值实现度低;运营市场中央及核心商务区租金水平难以划分档次;商务区发展差距明显,非核心及新兴商务区多数处于规划、建设或发展期、商务氛围尚不成熟等。

业内人士表示,短期来看,太原写字楼市场仍将面临去化困难、销售价格及租金梯度划分界线模糊、项目竞争激烈等诸多问题。但长期来看,作为城市经济发展的重要载体之一,写字楼产品在市场中的作用难以忽视。在市场项目面对竞争自我升级、城市大力发展产业、营造宽松营商环境政策大背景下,太原写字楼市场发展潜力巨大。

现状:成熟写字楼集中在五大区域

根据朗润智业的摸底调查,太原的写字楼项目主要集中在五大类区域。第一类为中央商务区,即长风商务区;第二类为核心商务区,包括迎泽府东、南内环、长风亲贤及高新开发区共计4个商务区;第三类为非核心商务区,包括兴华漪汾、迎泽西、南内环西及康宁4个商务区;第四类为新兴商务区,包括南站、晋阳湖北岸、汾东商务区、北部新城4个商务区,目前多处于发展初期或前期规划阶段;第五类为产业园区,共计8个。

南内环商务中心。这一区域属于太原南城的老牌商务中心、IT办公中心,配套成熟,但甲级写字楼量小,只有2个,乙级写字楼10个,SOHO办公1个,其他写字楼22个。这一区域内空置率最低,仅为10%。

运营较好的区域非长风商务区莫属。太原甲级写字楼市场成交量于2018年达峰值,后市场容量及成交均价均呈下降走势。在政府规划、品牌开发商项目落地、太原市政机关单位迁移等诸多背景下,长风商务区发展成为太原最成熟的商务、政务、文化中心,办公氛围浓厚,写字楼及入驻企业集中,成交量位列各商务区第一。这一片区成熟的甲级写字楼有12个,乙级写字楼5个,其他写字楼3个。这一区域空置率12%,仅次于南内环商务中心。

不得不说的,还有高新开发区的写字楼集群。这里是太原市政府产业规划区域,由于产业导向,商务办公楼集聚,具有甲级写字楼17个,乙级写字楼38个,其他写字楼36个。这一区域空置率为20%,同样低于全太原市的平均水平。

其次是迎泽、府东商务中心。由于这一区域是老城行政中心区,城市对外展示窗口,具有成熟的商务办公区域,因此这一区域内写字楼数量最多,且入住率也最高。该区域甲级写字楼较多,有6个,乙级写字楼数量最多,达到41个,其他写字楼89个。这一区域空置率21%,表现较好。

再向南看便是长风亲贤商务中心。这一区域是城市新兴商业核心区域,商业配套完善且成熟,具有甲级写字楼4个,乙级写字楼16个,丙级写字楼34个,SOHO办公4个。空置率达到31%,高于全太原市的平均水平。

此外,还有迎泽西商务中心,空置率35%;康宁商务中心,空置率67%;南内环西商务中心,空置率最高,达到79%。

发展:成交价格分散不成气候

虽然太原写字楼发展已快20年,但整体市场仍未形成气候。从成交均价来看,各项目受各商务中心单个项目影响较大,并未形成明显的区域特征。

例如,价格在第一梯队的项目成交均价在15000元/平方米左右。迎泽西商务中心的信达国际金融中心成交均价为13905元/平方米;高新开发区排前列的项目山西国际金融中心成交均价15245元/平方米、君威国际金融中心15077元/平方米。

价格在第二梯队的项目成交均价在10000元/平方米左右。例如,南站商务中心项目万科广场11897元/平方米;南内环西商务中心绿地中央广场12193元/平方米;迎泽府东商务中心万达中心11363元/平方米;长风商务区华润大厦10859元/平方米;华润置地能源大厦10094元/平方米。

价格在第三梯队的项目成交均价在10000元/平方米以下。例如,康宁商务中心坤泽十里城9516元/平方米;晋阳湖北岸商务中心当代广场8662元/平方米。

由于上述原因,各商务区内的租金梯度差也不明显。朗润智业的统计数据显示,高新开发区和长风商务区甲级写字楼平均租金水平最高,月租金达70元/平方米—80元/平方米;迎泽西和长风亲贤甲级写字楼平均租金水平属于第二梯队,60元/平方米·月左右。

特征:服务业为主租户较分散

根据样本分析,太原甲级写字楼进驻客户主要集中在服务业、金融业以及TMT行业。服务业客户行业细分主要集中在商务服务、专业技术服务以及律所等。金融业主要集中在传统金融业,投资、融资担保/租赁、微金融、金融服务外包、综合金融服务等非传统金融业布局较少。TMT行业主要包括信息科技、通信服务以及新媒体,其中信息科技类企业在甲级写字楼客户中分布占比最大。目前太原运营写字楼已入驻企业中,内资企业占绝对主力,外资企业占比极少,实力较强企业以国企或本土能源型企业为主。服务业类企业在内外资中均为主力。

太原市甲级写字楼租户表现特征为,中小型租户行业中,服务业、批发零售业、建筑业等行业租户承租面积主要集中在1000平方米以下;大型租户集中行业中,金融业、住宿业(酒店)、能源业等行业租户承租面积在1500平方米以上。太原市甲级写字楼承租面积超过2000平方米的大型租户主要分布在金融业、服务业、住宿业、矿产业以及TMT(信息科技、通信服务、新媒体)等行业。

分析:甲级项目过剩还偷偷减配

朗润智业分析,目前,中大型写字楼为当前太原甲级市场产品主流,项目分布集中;超大型写字楼数量相对较少,代表项目为茂业中心、信达国际金融中心、中海国际中心等城市地标型建筑。

回顾2014年至2018年太原市写字楼市场不难看出,当时省城甲级写字楼项目正处于爆发期,短短几年间,累计超50栋楼体竣工入市。甲级写字楼项目楼体高度在2014年突破200米,且顶板高度不断攀升;50米—100米为高度集中区,占比约56%,2010年前项目数量少,多数在当时为片区地标建筑,高度在100米—170米范围内。

但参照写字楼评判标准,综合对比太原目前运营中的甲级写字楼项目便会发现,多数项目偷偷减配。朗润智业的一份调查报告显示,目前,太原甲级写字楼项目中,在办公面积、楼体高度、层高等基本建筑指标方面,多数甲级项目符合甲级标准甚至可达到顶级写字楼标准;但在卫生间、大堂、电梯梯速、配套服务等写字楼内部配置及服务方面,明显低于甲级写字楼标准,存在较大的改进及提升空间。

同时,在物业水平方面,“减配”现象明显。从物业服务团队资质来看,目前太原市场上符合市场甲级标准的项目不足五成。物业管理费用与团队基本水平挂钩,不同模式下整体费用差异程度一般,基本在15元/平方米·月—20元/平方米·月。

易居研究院营销总监严跃进表示,商业地产的周期性、各大城市内部发展状况的差异、产业园办公和共享办公的兴起,都会对写字楼的空置率产生影响。但这些随市场的波动而起伏,换言之,等市场行情复苏,写字楼的空置率也会随之降低。

据《山西晚报》

(责编:王晨宇、郗涛)

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