四季度 太原楼市回暖不容易

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“这个周末很热闹,长风街推出了超低价房!”“82平,54万;84平,56万;98平,66万;首付17万起,今天你看房了吗?”“抢疯了,抢疯了,太原低房价上热门了!”……进入11月下旬,太原楼市降价促销势头更为迅猛。不少购房者发现,以前只有项目开盘、清盘时才会推出的特价房,现在几乎每月、每周都有。

本月伊始至今,有关楼市限购、金融政策松绑的消息不绝于耳。而回到太原楼市,力度明显的促销,以及政策利好消息并未换来业绩的反向快速提升。不论是开发商还是购房者,省城楼市四季度下行的预期似乎已成定局……

A“骨折房”淡市抢眼球

开盘打折、顺销打折、国庆长假打折,双十一打折、清盘打折……房价打折,在太原楼市已成常规操作。近期,部分房产经纪人开办的自媒体开始狂炒“骨折房”,即打折促销中折扣较低的房子。这些“骨折房”价格低到令人想不到。

“太原大红本现房创纪录,单价3200!”“BGY降价至精装修房5800元/平方米,刚需可考虑。”“晋阳街上的房子又又又降价了,封顶准现房单价7500,75平首付20万,85平首付25万,98平首付27万。”“FL TXC汾河景观房,90平单价7800;114平单价7200,143平单价7300,精装修明年交房!”“南内环现房,楼间距80米,单价7100!”……在抖音、微信朋友圈、快手视频上,置业顾问、经纪人纷纷发布着“低价”房推广信息,昭示着年底楼市狂欢促销的到来。

虽然打折力度不小,但折扣较大的房源地理位置大多处于非核心板块。朗润智业的数据统计,10月,主力成交面积段集中在80-100平方米,单价段集中在8000-9000元/平方米。主力贡献项目位于胜利西街等,地理位置较偏的地段。另外,非核心板块的部分楼盘因回款及成本压力,减少了项目的媒体曝光度。相反赚取“成交佣金”的渠道经纪人为了博人眼球、吸引流量,将“低价房”“骨折房”包装成各类自媒体内容,疯狂发布,带偏了整个市场价格走势的节奏。因此,购房者的注意力也逐渐转移。同时,经热炒的许多楼盘片区,今年没有新增重磅利好加持,生活配套设施没有跟上,价格明显回落。

此外,打折力度较大的楼盘多数为尾盘,且开盘已有较长时间。随着近几年新房的扎堆入市,这些较早开盘且未售完的楼盘早就淹没在众多项目之中。在本就眼花缭乱的市场中,这些楼盘的优势、真实价值很难被购房者看到。

易居研究院营销总监严跃进表示,今年1-10月,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为10290元/平方米,涨幅为4.2%。当前房价总体上趋稳,保持小幅度的上涨,属于风险可控范围。

与此同时,省城楼市促销玩法层出不穷,包括首付贷、首付分期、抄底特价房等操作增多。

B 利润压缩投资热降温

楼价不停打折的背后,是房企的利润已被挤干,业主购房更加谨慎,房企对现金流回流迫切需求前所未有。而现金流的萎缩,直接导致房地产开发投资数据出现新低。

根据上周国家统计局发布的开发投资数据显示,今年1-10月,全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%,资金面总体上还没有过快改善的可能。与此同时,全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间,后续要防范步入“过冷”区间,即低于5%的水平。近期信贷政策和发债政策开始放松,客观上会使得房地产投资数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工,防范停工,客观上对提振房地产业信心起到积极作用,房地产投资数据由此不会过快下滑。

同策研究院分析师宋红卫表示,按照当前的市场表现及投资趋势来看,预计未来两个月投资下行趋势仍将持续,这将会影响到全年的房地产市场投资表现,预计2022年投资年度增速在4.8%左右,这个表现应该是自2015年以来的新低。

据悉,投资主要由两个主要部分(占比94%以上):拿地投资和施工投资(包括新开工)。从土地市场来看,统计局公布数据显示:1-10月份全国土地购置面积增速下降11%,降幅比9月份扩大2.5个百分点。22城的第一批集中供地约32%的地块流拍,48%的地块底价成交,土地市场已经明显的感觉到降温了。

从施工投资来看,1-10月份施工面积达到94.3亿平米,规模创历史新高,但是受项目停工等影响,导致投资强度下降,并且新开工的意愿较低,同期新开工面积同比增速下降7.7%,降幅较上个月扩大3.2个百分点。

C 库存压力波及土储量

根据CRIC中国房地产决策咨询系统的最新数据,2021年9月百城商品住宅库存量达到了60169万平方米,环比上涨4%,同比增长2%。就太原来看,库存量超过2000万平方米,在库存总量城市中排名靠前。30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连、沈阳、长春5个城市库存消化周期超过2年,以北部城市居多,成交相对惨淡;半数城市去化周期在12个月以内。

从全国层面来看,百城商品住宅库存量截至9月末突破6亿平方米大关,虽然同环比双增,成交动能明显不足,去化周期也由上月末的13.04个月上涨至14.92个月,且显著高于2020年同期水平。

同时,不同能级城市呈现差异化行情。具体城市而言,一线城市中,仅上海保持了同环比齐降态势,降幅分别达到了41%和13%,总体保持供不应求格局;北京环比微增4%,整体库存量仍低于去年同期;广州、深圳迎来了阶段性放量,狭义库存保持稳步上行态势,环比涨幅分别达到了13%和15%。

二线城市中,北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原9月末狭义库存量均超2000万平方米,位列当月末狭义库存总量TOP3。同比来看,涨跌参半,涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市,郑州、武汉、银川、哈尔滨、南昌等,库存积压情况显著。

“库存压力大直接影响到了土地市场的活跃度。”严跃进表示。今年1-10月,全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。

就太原市场来看,10月,太原土地供应3宗土地,其中商住用地2宗,学校用地1宗;分区域小店区2宗,尖草坪区1宗。土地供应占地面积10.46万平方米,环比下降71%,供应建筑面积25.49万平方米,环比下降80%。

在成交方面,太原共成交3宗,其中商住用地1宗,商业用地2宗;全部为小店区成交;其中1宗为招商时代主场项目用地。成交占地面积0.67万平方米,环比下降98%,成交楼面价3407元/平方米。

当前土地市场确实面临压力,不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化,预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。严跃进表示,关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。

D 四季度市场预期难升温

迫于以上种种原因,开发商降价走量成为迫不得已的选择。但在上周,全国21城市发布了限跌令。其中,有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。这21个城市中,除了个别城市,基本都是是三、四、五线城市。另一方面,在楼市下行压力较大的情况下,目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出。不仅是在三四线城市,很多一二线城市也屡见不鲜。

即使价格一再下探,但不少购房者仍表示“再看看,再等等”。“大环境不好,经历了去年的疫情和今年的雨灾,身边的很多朋友有的失业了,有的赔本了,现金流紧缺的节骨眼还是手里攒点钱稳妥为主,不着急买房。”多位置业顾问都感受到:本来他手中有几个做生意的客户要签约,但暴雨加疫情反复,打乱很多人的购房节奏和计划。

最近几个月售楼部比较冷清的原因,一是房地产调控政策收紧,楼市整体降温;二是市场走淡,多重因素导致企业及个人收入受影响,购房者置业意愿快速下滑,市场观望情绪浓厚。“现在买房的基本都是刚需,像以往那种把买房当投资用的很少,原本有改善需求的观望的比较多。”

宋红卫表示,种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象,但是这仅限于对于以往过紧政策卡口的调整,而非方向性的松动。边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善,因此,整个地产行业短期内现金流紧张的局面在明年也仍将存在。据统计,仍然有部分房企明年面临高额的到期债务压力。在这种形势下,房企的现金流更多地会应对未来到期债务问题,投资拿地则排在第二位。今年四季度房地产投资的下行趋势已经确立,难现回暖,明年房地产投资的形势恐怕很难在短期内升温,会继续影响投资增速的走势。

据《山西晚报》

(责编:王晨宇、郗涛)

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